Por: Mário Nazzari Westrup e Robinson Silva, consultores da Tendências

A Reforma Tributária desloca a locação de imóveis para o centro do novo IVA dual. Nesse contexto, IBS e CBS passam a alcançar operações com bens imóveis sob regime específico, com não cumulatividade, cobrança no destino e regras próprias de base. Na prática, o aluguel deixa de orbitar apenas o Imposto de Renda (IR) do locador e o ISS de serviços acessórios, e entra numa moldura uniforme de consumo que afeta preço, caixa e contratos.

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O desenho atenua a carga com redução expressiva de alíquotas para locação, cessão onerosa e arrendamento de imóveis. A lei complementar fixou UM redutor de alíquota em 70% nessas operações, enquanto outras operações imobiliárias do mesmo regime recebem redução de 50%. Em última análise, isso é traduzido como uma alíquota efetiva próxima de um terço da referência do sistema, o que protege o aluguel de um choque tributário pleno.

Há diferenças relevantes entre locadores pessoas físicas e jurídicas. Pessoas físicas não se tornam automaticamente contribuintes de IBS e CBS por alugar – a lei exige habitualidade e porte: no ano-calendário anterior, é preciso ter mais de três imóveis locados e receita anual superior a R$ 240 mil para ser enquadrado como contribuinte regular; alternativamente, no ano corrente, a tributação também alcança quem ultrapassar 20% desse patamar, isto é, R$ 288 mil de receita anual, ainda que com menos imóveis.

Para locações residenciais, além da redução de 70% na base de cálculo, há redutor social de R$ 600,00 por imóvel residencial aplicado à base e atualizado mensalmente pelo IPCA, enquanto locações de curta duração podem ser enquadradas no regime de hotelaria. Esses filtros evitam que o pequeno locador ocasional seja tratado como empresa.

Na formação de preço, o efeito não é uniforme. Em contratos B2B, o inquilino contribuinte tende a aproveitar crédito do IVA dual sobre o aluguel, o que reduz o repasse líquido e favorece acordos de longo prazo. No residencial, onde o consumidor final não credita, a sensibilidade a preço é maior e o ajuste depende de renda, competição por unidades e cláusulas de reajuste.

Intermediação e administração de imóveis continuam como serviços tributáveis, agora sob a lógica unificada do IBS e da CBS. Nos Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs), a regra geral é que o aluguel recebido pelo fundo não se sujeita a IBS/CBS no nível do próprio FII (o fundo não é contribuinte), enquanto os serviços ao redor – administração, gestão, custódia, intermediação/locação por imobiliárias – seguem tributados pelo novo IVA conforme seus regimes.

Em locações B2B com FII como locador, em princípio o inquilino não toma crédito de IBS/CBS sobre o aluguel, o que tende a deslocar a negociação para preço líquido e cláusulas de repasse; no residencial, o efeito é em geral neutro. No entanto, a operacionalização exige documentação idônea e fluxo correto dos prestadores vinculados ao fundo.

Em síntese, o impacto real combina proteção setorial com disciplina fiscal. A redução de 70% preserva a competitividade da locação, os critérios para pessoa física evitam “sobretributar” o pequeno investidor e a não cumulatividade suaviza o custo em relações entre contribuintes. A nova mecânica, porém, pede revisão de billing, covenants e cláusulas de repasse, além de uma pedagogia clara com o mercado. Quem antecipar essa governança chegará ao novo regime com preços mais previsíveis e um fluxo de caixa menos sujeito a sobressaltos.

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